《证券市场周刊》- 房产税的伪使命

　　潘石屹非常忧虑房产税,任志强却冷眼相对,抛出这将是投资客与解盘人上演的一场击鼓传花游戏的结论。如此一来,房产税调控市场成了伪命题。这个时候,财政部的学者官员站出来一针见血:房产税开征,将为地方政府增加大宗稳定的税收。

　　“现在大家都关心张悟本去了。”潘石屹坐在三里屯SOHO办公室,貌似委屈的对记者抱怨,尽管房地产调控已经进行得如火如荼,但公众更关心卫生部调查所谓食疗专家张悟本,对房地产调控的关心程度却在逐步下降。

　　“一旦征收,对房地产市场的影响将非常大,”潘石屹表示。而财政部财政科学研究所所长贾康一针见血地指出:“开征房地产税,可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。”

　　一贯与潘石屹“唱反调”的任志强认为,房产税不但难以抑制投资,更会令投资人将增加的成本转移到接盘人手中。如此看来,房产税将创造一个投资客与接盘人的零和游戏,要么投资客吃亏,要么接盘人买单。那么谁又将在这场游戏中独善其身？猛药还是春药？

　　日本征收房产税后,房地产立刻垮了下去,20年的时间内都没有再起来,经济也一路下滑。”潘石屹援引的这个案例,十分具有威慑力。记者随后采访了北京大学房地产研究所所长陈国强、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌,二者均认为房产税的征收将起到平抑房价的作用。

　　房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。1986年,《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,于当年10月开始征收的房产税仅针对经营性用房,而对居民住房暂时免征。此次,发改委逐步推进的房产税改革,则是要将其征收范围从经营性用房推广到居民住房。

　　顾云昌表示,房产税的征收,将增加投资客持有房屋过程中的成本,从而促使其将房屋“吐”回市场。陈国强则认为,房产税首先作用于预期。

　　陈国强认为房产税将打击投资客对于房价的信心。然而,是否确实能够打击到,则要看看多的信心与看空的预期之间的博弈。

　　政策利用税收杠杆来参与上述博弈并非首次,此前的房地产调控中政府已经屡屡出招。多次出台的房地产调控政策,都包括将二手房交易的营业税免征年限从2年恢复到5年。但实际情况是,在中介公司挂牌的二手房房源,房东要的都是“净得价”,本该卖方支付的税负成本被转移到了买方。

　　上海流出三个征收标准版本:一说是只对二套房和别墅征收,征收税率是8‰;第二个版本相对较为详细,传房产税征收采取“新老划段”,仅对新购入房屋进行征收,且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”,如对新购房屋人均面积超过70平方米部分征收;征收税率为6‰;同时对不能提供3年以上工作纳税记录的非上海户籍居民,购房也将征税。而刚刚流传出来的第三个版本是,从第三套起征,房产税税率为8‰,以购房金额为基数进行征收,自行报税缴纳。

　　无论是8‰,还是6‰,相对房价的上涨速度都微不足道。只要是房价在一年内的上涨速度能够抵消税率,又会有多少投资客去抛售房屋呢？据CRIC统计,2009年,上海房价上涨幅度高达13.8%。

　　“将降房价的希望寄托于持有税的增加上,毫无疑问这是将希望建立在了冰上。”任志强说,如果这个成本是可以转移的、是可以被接棒者接受,结果不是抑制房价而只能增加房价。

　　地方政府的源头活水

　　贾康对征收房产税的观点很明确:征收房产税,将增加地方税收。

　　贾康表示,1994年财税改革形成分税制框架后,地方政府过于注重办企业和粗放型扩张GDP,过于依赖“土地财政”收入,而开征房地产税,可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。

　　过度依赖土地出让金的地方财政收入现状已不容置疑,在潘石屹看来,这种财政收入特性令地方政府在房地产调控中愈发式微。潘石屹表示,在中央政府、地方政府、消费者的三角关系中,地方政府却站到了另一边。如果房价下跌,那么土地价格自然下跌,地方政府的土地出让金必然大幅度减少,而这将令本已捉襟见肘的地方财政雪上加霜。

　　北京市统计数据显示,北京2009年土地出让金收入达到了494亿元,而当年北京市财政收入为2026.8亿元（不含土地出让金）,土地收益可以为财政收入的25%。这种情况在经济不发达的城市更加显著。

　　除了土地财政外,地方GDP中,房地产投资所占比重过大也是现实,如果房价下跌,开发商投资意愿下降,开复工面积减少,将会给地方GDP造成重创。

　　然而,房产税的开征则将另辟蹊径,为地方财政收入引入新的源头活水。尽管目前标准尚未制定,未来地方房产税征收总额还很难估算,但陈国强介绍,根据国外的经验,很多国家的税收收入中,房产税所占比例非常大。

　　至此,如果房价不下跌,那么房产税将成为地方政府新的创富运动;即便房价下跌,房产税也将令地方财政得以在调控中保全,这个作用得以陈国强、顾云昌等多位专家的认同。

　　不过有一个问题仍有疑虑,对于拿真金白银进行投资的购房人来说,一般还能承受以8‰或6‰计算的房产税率,但恐怕房产税对于那些持有房屋价值与自身收入并不匹配的人群会产生重大影响,例如被屡屡曝光的低价消费房产的公务员人群。

　　潘石屹举了一个例子,假设北京的一个退休的部长拥有180平米的二环内的房子,如果按照1.2%的税率缴纳房产税,那他一年退休的工资,不吃不喝可能刚够交。

　　任志强认为,中国的高房价根子在供给的不足上,但税收的板子却打在消费者的需求上。实际上,争论多年之后,供需矛盾导致房价上涨的理论得到了几乎所有人的认同,如何能够解决供需矛盾,则必须加快土地供应,农村宅基地和集体建设用地的上市流转被视为解决房价上涨的真正灵丹妙药。然而,呼吁多年,土地改革仍然迟迟未见大力推进。

　　房地产调控中的政策因素过强,历来被地产界人士诟病,潘石屹甚至作出比喻,用政策手段来调节市场是“拿尺子在称重量”,所以永远称不准。但被视为灵丹妙药的最后一招却始终没有使出,究竟是为了什么？

　　显而易见,目前仅有国有土地上市流通的土地市场,是一个典型的卖方市场,一旦由农民持有的宅基地和村集体持有的集体建设用地上市流转,这个卖方市场的格局将被打破。谁又将拥有房地产生产资料的定价权？谁又能享受到坐地起价带来的收益？